2250元的樓面價，開*商要賣多少錢才保本？你怎么看？

奧創(chuàng)

　　樓面價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估，一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

　　計算公式

　　樓面地價=土地總價÷規(guī)劃可售面積

　　規(guī)劃可售面積=土地面積容積率。包括地上和地下部分

　　

　　那么2250元的樓面價，開發(fā)商要賣多少錢才保本呢？

　　開*商的成本主要包括以下幾方面:

　　一、土地成本

　　1、土地價:2250元/m2；

　　2、交易手續(xù)費（支付拍賣行的拍賣擁金）:1%計22.5元/m2；

　　3、契稅:67.5元/m2;

　　土地成本為:2340元/m2。

　　二、建造成本(建筑密度按0.3，綠化率按0.3）

　　1、建造費用:小高層1200~1300元，高層一般為1400~1500元，本次按1450元計算。

　　2、綠化工程:按綠化率0.3計，種植草皮、喬木、灌木綜合按80元/m2，綠化造價為24元/m2；

　　3、道路、排水排污等市政配套工程，（400*0.4）為160元/m2；

　　4、規(guī)劃設(shè)計費:方案設(shè)計一般在5元左右，施工圖設(shè)計一般在10~12元，極個別達(dá)到20元，本次計算暫按18元綜合價計;

　　5、監(jiān)理費:一般在5~8元之間，我們按8元計；

　　6、造價咨詢費:按工程造價全過程控制，主要包括施工圖預(yù)算、進(jìn)度款審核、竣工結(jié)算審定，按文件收費標(biāo)準(zhǔn)為千分之四，計7.4元；

　　7、建設(shè)單位管理費:一般為工程造價的2%,計2.9元；

　　8、預(yù)備費按文件計算為5%，計7.25元；

　　9、檢測費應(yīng)該在20元/m2以內(nèi)；

　　建造費小計:1693.55元/m2.。暫且按1700元計算。

　　

　　三、各種規(guī)費

　　1、城市設(shè)施配套費、人防費、道路監(jiān)時占用費、白蟻防治費等，總費用合計應(yīng)該在90元/m2；

　　2、各種稅收（含交易費）:二三線城市在300元/m2以內(nèi)，

　　上述兩項暫按400元/m2計算；

　　四、其他

　　1、財務(wù)費用:按建造成本的60%加土地價，年利息支出按8%計，約270元/m2；

　　2、廣告費及銷售費用按建造費用10%計為170元/m2；

　　3、合理利潤:按上述全問費用的10%計約為480元/m2；

　　上述小計為920元/m2；

　　綜合價為5360元。

　　朋友們，對于這個事情你們又是怎么看的呢？歡迎留言評論！

轉(zhuǎn)自 網(wǎng)一號 武軒 2018-12-08

peishengfan

經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的時候，賬是這么算的！經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的時候，這么算就錯了

奧創(chuàng)

墜落凡塵 發(fā)表于 2018-12-20 09:06
樓面地價算高了，稅收算低了

僅供參考，樓面價自然各不相同。

墜落凡塵

樓面地價算高了，稅收算低了

奧創(chuàng)

古道西風(fēng) 發(fā)表于 2018-12-19 09:28
我覺得這個帳算的有問題，不過我不懂建筑，只是瞎猜

也不懂，但所列的按正常來說都是必須要支出的費用，至于多少應(yīng)該是因地制宜各不相同吧！有些開發(fā)商能鉆點空子 省點錢就是賺的。可能還要額外的各種ZF部門上下打點的費用。

古道西風(fēng)

我覺得這個帳算的有問題，不過我不懂建筑，只是瞎猜

www0722

棚改去庫存，去完再上馬更多庫存，越去越多，實質(zhì)是做土地生意

奧創(chuàng)

QQ巧克力 發(fā)表于 2018-12-18 19:58
聽說目前隨州的房價橫盤了，沒人搶了

之前存量太少 今年一下批了太多，庫存大漲，目前是買放市場，都憋著，看誰堅持的久了。

QQ巧克力

聽說目前隨州的房價橫盤了，沒人搶了
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shiwenly

那就是隨州的房子不賣到5800就不賺錢，虧錢咯

奧創(chuàng)

煮酒燃煙 發(fā)表于 2018-12-12 16:47
樓上是做房地產(chǎn)的吧

不做房地產(chǎn)的，但多了解下，更能看清黑幕， 至少不會被開發(fā)商騙， 不會被人言誤導(dǎo)。

奧創(chuàng)

洛麗塔0712 發(fā)表于 2018-12-12 15:58
你的意思是一年半以前，隨州4500的房價，隨州開發(fā)商虧的褲子都沒得穿了？每平米起碼虧800？
...

拿地的樓面價 工程造價是大頭 一年半之前拿的地普遍便宜 之前的人工也沒那么貴，所以賣4000多開發(fā)商有錢賺 。
   今年的地王 屁桂圓 紫宸拿地樓面價是1900多，按這個算包含10利潤的成本5000不到，加上300元裝修敢賣你7000多，利潤率高的嚇人。再按以往的尿性，偷下工 減點料，再在商鋪上做點功夫，利潤率50%都有可能！  所以， 在中國， 最賺錢的還是房地產(chǎn)商??！

落羊店

快了，親，后年全面進(jìn)入小康社會了……繼續(xù)中國復(fù)興夢  
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煮酒燃煙

樓上是做房地產(chǎn)的吧

相關(guān)部門

原來我們早已進(jìn)入共產(chǎn)主義社會，ZF貼錢賣房子

洛麗塔0712

你的意思是一年半以前，隨州4500的房價，隨州開發(fā)商虧的褲子都沒得穿了？每平米起碼虧800？
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